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中介:节后二手房强制网签 中介刚过严冬又遇春寒
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2008-02-13 10:25
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来源：
北京商报
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近日，有报道称，不久前，北京市建委正式召集了京城各大二手房中介老总，一方面为了解目前京城二手房市场的交易情况，而另一方面则是传达将在节后强制执行网签的政策精神。据建委有关人士透露，网上签约将会在今年五六月份强制推行，个人自行交易以及通过中介的都要强制纳入其中，各个区县房地局将开立网上签约窗口。
其实，早在去年的5月30日北京市建委就下发了通知，要求从当年7月1日起北京市二手房实行网上签约，中介机构的二手房信息必须上网公示。然而，截至目前，很多中介公司特别是一些小中介公司基本上都没有执行网签政策。据了解，目前中介公司不愿走网签的原因主要有两方面，一是网签流程麻烦，二是网签将使不少中介公司再难"避税"。
目前，北京备案地产经纪机构2545家，从业人员5万多人。由于存量房交易涉及面广、专业性强、法律关系相对复杂、交易双方当事人缺乏对市场的了解，以及签订的房屋买卖合同内容不全面、不规范等诸多原因，极易引发矛盾纠纷。
中介行业 整合速度加快
据悉，实行网签，必须是在具备资金监管资质的中介公司内进行，而目前具备这个资格的中介公司其市场占有份额只占交易总量的6成左右，中小经纪公司的市场份额在2成。因此，强制执行网签后，中小经纪公司的交易必须等待与大公司合作后才能进行，或者由其自动分流到大的中介机构。
专家指出，强制执行资金监管后可能从很大程度上改变目前小公司操作二手房交易的流程。中小公司与大公司合作也必须进行备案、注册等手续。而且如果按照试行期间资金监管流程继续进行的话，由于资金划转给房主的时间延长，在一段时间内二手房交易量会有所下降。但是长期看来，资金监管必然要改变二手房交易的传统模式。包括网签的实施，整个市场都需要时间去适应。
其实，自从北京市实行资金监管以来，特别是深圳中天事件爆发后，可以说北京的房屋中介市场整体上开始走下坡路，据北京市建委1月23日发布的第三期"北京市房地产经纪行业发展概况"称：去年市房地产经纪机构的数量是2545家，和上年相比减少了130家。这是2001年以来北京市房地产经纪机构数量首次出现负增长。
而根据北京市房地产交易管理网的数据，去年11月北京市2000多家房产中介中，二手房(存量房)月签约数在 1套及以上的仅为31家，绝大多数房产中介出售业务量为零。自去年10月开始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各区县交易量比2007年最后一周下降了40%。
中介坦言 "淡季要比往年长些"
链家地产有关人士向记者表示，自2007年12月份二手房市场进入岁末年初调整期后，成交量和客户需求量一路下降，到2008年1月份，随着春节的日益临近，二手房需求及成交受到冲击较大，步入年前成交低谷。据其市场研发中心统计数据分析，2008年1月份二手房成交量环比去年12月份下降17%，成交价格上涨0.93%，达到9494元/平方米。
21世纪不动产有关负责人也向记者坦言，受国家金融紧缩政策延续的影响，今年春节后房地产市场的"冷淡期"可能会比往年持续的时间稍长一些，交易淡季可能会由往年的二三月延长至四五月。而大量的自住型购房者也会利用这段时间理性地观察市场，同时积攒首付款，选择恰当时机入市，实施自己的购房计划。
而记者从21世纪不动产得到的监测数据则显示，2008年元月前三周，北京市场买卖的成交量环比2007年12月的前三周仍然下滑了4%，而受春节的影响，更加大了市场回暖的难度。
房主观望 催火房屋租赁市场
一直以来，不少业内人士都指出，由于北京大量存量房周转速度较慢，一定程度加快了房价上涨的速度。据不完全统计，目前北京市的二手房存量约达1亿平方米，年交易量却不足200万平方米，去年北京二手房的交易量达到了9.5万套的历史新高。然而，自二手房市场遭遇"寒流"后，上市量便大幅度下降，房主观望情绪浓厚，一部份已经开始转向租赁市场。
链家地产市场研发中心认为，目前业主们的"惜售"行为与2006年个税、营业税等税费出台后出现的不同程度的"惜售"现象有所不同。首先，惜售出发点不同；目前的惜售行为是主动的，是淡季市场环境下业主们销售策略的一种调整；而2006年6月营业税实施以及8月份个税实施后的惜售现象，很多业主都处于被动的状态，因为这两段时间都不属于交易淡季，惜售更大的原因在于宏观调控趋紧，税费增加导致出售收益下降，被迫暂缓出售。其次，对未来的市场预期不同，目前虽然对于市场是否存在"拐点"存在着较大的分歧，但是对于个体业主而言，由于对近两年房价快速上涨以及节后即能迎来交易旺季有着充分的认知，因此对于未来预期普遍都比较高；而2006年出现的惜售现象，则让业主们有风雨欲来的感觉，毕竟增加税费有切肤之痛，而且对于税费由谁承担，买卖双方处于僵持的局面，因此出现了一定的惜售。
其实，近一段时间以来租赁市场租金的上涨也是房主选择惜售的重要诱因。记者从21世纪不动产了解到，从去年年底以来京城租赁市场的表现异常活跃，今年1月份的成交量与去年12月份前三周相比，环比增长了30%。这反映出有部分观望的需求暂时进入租赁市场等待时机。
小贴士
网签四点注意
委托中介卖房带上房产证
根据相关规定，房源要公示满24小时后才可买卖。公示的信息包括房屋所有权证号、产权证上注记的抵押信息、房屋所在层／总层数、户型、建筑面积等内容，而这些内容基本都在房产证上都有详细记录。提醒卖方在委托中介时，一定要带上房产证原件。这样不仅可以方便中介审核房源信息，也能确保上传房源信息的正确性。
签约后及时核对合同
网上签约完成后，由中介公司进行合同打印，一式四份，买卖双方、中介公司各一份，另外还要送建委一份作为备案用。消费者须确保合同是通过网上签约系统联机打印出来的，否则无相关合同号，不可进行备案。提醒二手房交易当事人应设置合同查询密码，并在签约后及时通过协会外网对买卖合同及网上签约情况进行核实。
买卖尽量采取资金监管
房款的交易安全性对于买卖双方来说至关重要。北京新近推行的资金监管就能很好地解决这个担忧。由银行作为监管者，在买方取得产权证，卖方取得办结单后，银行才将房款支付给卖方。这样能避免一些不法中介挪用客户房款用作他用或携款逃跑的现象出现，最大程度保障消费者权益。建议消费者购买二手房采取资金监管这种方式。
自行成交也可网上签约
个人自行成交需进行网上签约的，可由中介协会提供网上签约服务。而个人通过网上签约系统发布房源信息，只要拿着房屋所有权证及身份证件到中介协会办理，自己想卖房子的信息也就会网上公示。
延伸阅读
转按揭变身"垫资"
去年起，各大银行已经全面叫停转按揭业务。在市场需求的推动下，转按揭被变换成为一种"垫资"形式，即卖方有抵押、买方要贷款的交易，必须买卖双方筹资或者担保公司、经纪公司先垫资，还清业主贷款余额，解除房产抵押，再进行买方贷款等后期操作。由于有了这种替代方法，银行叫停转按揭后并没有对卖方有抵押、买方要贷款的正常交易产生波动性影响。
目前"垫资"的方式中，资金来源主要是两种：买卖双方自行筹款、担保公司或经纪公司垫款；其中担保公司或经纪公司垫资的比例占到9成左右。担保公司或经纪公司垫资的方式需要资料核实、内部财务申请等流程，经纪公司进行垫资的费用，以链家地产为例，服务费为3500元，垫资额超过25万元的则加收超出部分的2%。
"垫资"六步走
第一步：签订买卖合同，买卖双方达成交易意向，并签署买卖合同；同时，买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。
第二步：备件；买卖双方签订买卖合同后，如果是担保公司或经纪公司垫资，需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐，交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款，则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了；如果是买方筹款，担保公司或经纪公司在中间承担担保责任，那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议，还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。
第三步：核实；经办人员在收齐资料后，到银行核实卖方贷款的余额，然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定，一般三个工作日左右即可完成。
第四步：还款；在核实完后，由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间。
第五步：解押；还清贷款后，银行会出示贷款结清证明，卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押。根据不同区县房地局情况，这个过程需要1-30天左右。总体来看，"垫资"整个过程需要1-2个月时间。
第六步：后期买方贷款、物业交割；解除房产的原抵押后，买方就可以进行贷款了，随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等，直至整个交易的完结。(赖大臣)
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编辑：
黄志山
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